Строителството на собствена къща е една от най-значимите инвестиции в живота на всеки човек. Процесът може да изглежда сложен и объркващ, но с правилната подготовка и спазване на определена последователност всеки може да го осъществи успешно. В тази статия ще разгледаме всички ключови етапи – от придобиването на парцел до въвеждането в експлоатация.

1. Придобиване на поземлен имот

Избор на подходящ имот

Преди всичко определете местоположението, целта, желанията и възможностите си. При избора на имот за строеж преценете добре:

• Цел на използване: постоянно, сезонно или ваканционно обитаване
• Брой обитатели в следващите 10-20 години
• Предпочитан квартал като населеност и местоположение
• Околно застрояване – отдалеченост от магазини, аптека, болница, работа, училище
• Инфраструктура – достъпност с автомобил и градски транспорт
• Природна среда – гори,  зелени площи

Важно: Решението за избор на имот в повечето случаи е необратимо!

Правни проверки

Задължителни проверки преди покупка:

1. Проверка на регулацията – Уточнете дали имотът е в регулация или извън регулация
2. Скица на имота – Поискайте скица с кадастрални и устройствени характеристики
3. Проучване на планове – Информирайте се за промени в кадастралния план и евентуално искане за промяна в ПУП

Допълнителни проверки:

• Предназначение на имота по ПУП
• Показатели за застрояване
• Състояние на собствеността (съсобственост, наследници, ипотеки, запори)
• Наличие на подпочвени води и свлачища
• Наличие или близост до комуникационни мрежи

2. Изработване на проект

Нормативни изисквания

Строителството може да започне само след получаване на влязло в сила разрешение за строеж. Проектът се изработва от правоспособен проектант и се одобрява по реда на ЗУТ.

Основни стъпки

1. Виза за проектиране – Издава се от главния архитект на общината
2. Проектно задание – Определяне на условията:
   • Етажност
   • Брой сервизни помещения
   • Наличие на сутерен/мазе
   • Гараж и паркоместа
   • Брой спални
   • Тераси, лоджии, балкони
   • Вид отопление и инсталации
3. Оценка за съответствие – За къщи над 1000 m² е необходима оценка от регистрирана консултантска фирма
4. Готов проект – Възможно е използване на готов проект, адаптиран към конкретните условия

3. Разрешение за строеж

Необходими документи

• Документ за собственост
• Виза за проектиране
• Копия от съгласувания проект
• Предварителни договори с експлоатационни дружества

Важни срокове

• Разрешението губи валидност след 3 години, ако не е започнат строежа
• Строежът трябва да завърши в рамките на 5 години
• Проектът губи валидност след 1 година без заявка за разрешение

4. Присъединяване към комуникационни мрежи

Стъпка по стъпка на процедурата

1. Предварително проучване – Преди покупката на парцела проверете възможностите за пряка връзка с вода, канализация, ток (газ)
2. Предварителни договори – Сключете договори с всички мрежови оператори
3. Вписване в проектното задание – Включете задълженията за изпълнение на условията
4. Окончателни договори – След одобрения проект, заявете окончателни договори
5. Уточняване на детайли – Договорете кой, кога и за чия сметка ще направи постоянната връзка с доставчиците на услуги
6. Временни връзки – При необходимост договорете временни връзки за ток и вода по време на строежа

5. Избор на строителен екип

Варианти за организация

Самостоятелна организация – Вие сами организирате и наемате работници за отделните дейности.

Главен изпълнител – Една фирма поема цялата отговорност за строежа.

Критерии за избор

• Препоръки от предишни клиенти
• Опит и сертификати
• Постоянен състав на екипа
• Собствено оборудване
• Снимки от предишни обекти

6. Започване на строителството

Задължителни позиции

За къщи над 100 m² РЗП:

• Строител, вписан в Регистъра на КСБ
• Договор с правоспособен консултант за строителен надзор
• Договор с проектанта за авторски надзор

За къщи под 100 m² РЗП:

• Възможност собственикът да бъде строител
• Задължителен правоспособен технически ръководител
• Надзорът се осъществява от техническия ръководител и проектанта

Задължителни договори

• Договор за авторски надзор – с проектанта
• Договор за строителен надзор – с правоспособен консултант
• Договор със строител – според изискванията за размера на къщата

7. Основни строителни етапи

Нулев цикъл: Земни работи и фундаменти

Земни работи:

1. Отстраняване на хумуса (10-30 cm)
2. Нивелиране на терена
3. Определяне на осите от геодезист
4. Обозначаване с шнурово скеле
5. Изкоп за основи

Фундаменти:

1. Подложен бетон (клас C8/10)
2. Кофраж и армировка
3. Отливане на бетон
4. Хидроизолация
5. Топлоизолация

Практичен съвет: Наемете малък багер за изкопа. Разходът на ден се договаря предварително, но работата ще бъде несравнимо по-бърза и качествена.

Груб строеж

Армирана настилка:

1. Топло и хидроизолация
2. Инсталации
3. Армирана настилка
4. Отлежаване

Стенни конструкции:

1. Хоризонтална изолация
2. Първи ред с подложка
3. Следващи редове
4. Армировка под прозорци
5. Щурци над прозорците

Тавани

Таван с хурди (ребреста конструкция):

1. Подготовка на стените
2. Монтаж на гредите
3. Поставяне на монтажните подпори
4. Поставяне на кухи блокове
5. Поставяне на разделителни ребра
6. Обрамчваща армировка
7. Бетониране на тавана
8. Премахване на подпорите след 4 седмици

Покрив

Фермова конструкция:

1. Монтаж на столиците
2. Монтаж на поповете, подкосите и междинните столици
3. Монтаж на ребрата
4. Монтаж на клещите
5. Поставяне на фолио
6. Монтаж на контралетвите
7. Монтаж на носещите летви
8. Монтаж на допълнителни елементи
9. Монтаж на водосточни елементи
10. Поставяне на керемиди

Преградни стени

1. Полагане на хидроизолационен слой
2. Иззиждане на първия ред
3. Иззиждане на стените и свързване с външните стени
4. Оставяне на деформационна фуга между стената и тавана

8. Инсталации и довършителни работи

Вътрешни инсталации

1. Водопроводна и канализационна инсталация
2. Инсталация за централно отопление/вентилация
3. Електрическа инсталация
4. Съобщителни инсталации
5. Алармена инсталация
6. Газова инсталация (ако е предвидена)

Прозорци и врати

• Монтаж от квалифициран екип
• Запазване на защитното фолио до завършване
• Ръководете се от общия коефициент на топлопреминаване U

Вътрешни мазилки

1. Облепване на прозорците и вратите
2. Монтаж на предпазни профили
3. Нанасяне на грунд
4. Полагане на мазилка
5. Изтегляне с мастар
6. Допълнително изравняване
7. Изпердашване
8. Навлажняване и избърсване
9. Фино шпакловане

Топлоизолация

Външни стени:

1. Монтаж на цокълни профили
2. Залепване на плочите
3. Дюбелиране на плочите
4. Полагане на лепило и стъклофибърна мрежа
5. Завършване със структурна мазилка

9. Довършителни работи

1. Монтаж на отоплителни уреди
2. Подови настилки и стенни облицовки
3. Завършване на стълбите
4. Монтаж на санитарна арматура
5. Завършване на кухнята
6. Боядисване
7. Монтаж на вътрешни врати
8. Отстраняване на защитното фолио
9. Монтаж на осветление, ключове и контакти

10. Въвеждане в експлоатация

Стъпки за обявяване на завършването

1. Приключване на заповедната книга
2. Почистване на строителната площадка
3. Изготвяне на доклад за въвеждане в експлоатация
4. Подаване на искане в местната община

Необходими документи

• Оригинал на заповедната книга
• Протоколи и актове от строителството
• Доклад за въвеждане в експлоатация
• Геодезична инвентаризация
• Протоколи за приемане на всички връзки
• Копие на разрешителното за строеж

Заключение

Строежът на къща е сложен процес, който изисква внимателно планиране, спазване на нормативните изисквания и работа с квалифицирани специалисти. Правилната подготовка в началото ще ви спести много проблеми и допълнителни разходи по-късно.

Помнете, че всеки етап е важен и пренебрегването на някой от тях може да доведе до сериозни усложнения. Не се колебайте да потърсите професионална помощ, когато е необходимо – инвестицията си струва.

Полезни източници на информация:

• Закон за устройство на територията
• Камара на архитектите
• Камара на строителите
• Агенция по геодезия

За да се нанесете в къщата, строежът трябва да се въведе в експлоатация по установения законов ред. Спазвайки тези насоки и съвети, ще можете да изградите качествена и сигурна къща, която ще ви служи дълги години.

Тази статия е подготвена със съдействието на нашите колеги от Ксела България!